|
В конце концов, я открыл свое первое дело, едва покинув Школьную скамью. Опыт, полученный в Процессе создания и управления этими предприятиями, я не променяю ни на что. Я приобрел ценные умения общаться с клиентами, разговаривать по телефону с незнакомыми людьми, а также навыки в области маркетинга, выставления счетов, сбора средств, продажи услуг, ведения финансового учета и решения проблем. Конечно, я совершил много ошибок, но каждая из них меня чему-то научила. Этот опыт стал прекрасным фундаментом, на котором я могу строить будущий бизнес недвижимости.
Пришло время начинать. В течение полутора лет, пока я не начал приобретать доходную собственность, мы жили на средства моей жены Лии.
Поиск недвижимости начался с просмотра риэлтерских газет и журналов. Я объехал все окрестные районы и поговорил с людьми из местной ассоциации домовладельцев. Я знал, какой месячный доход мне нужен, и поэтому для подсчета потенциальной доходности конкретных объектов использовал типовые бланки. Затем я просто пошел и оформил свое первое предложение. К моему удивлению, оно было принято. Тут позвольте остановиться и сказать вам правду: я не рассчитывал, что это произойдет. Если бы мне пришлось сделать десять таких предложений, я бы их сделал. Дело в том, что я был решительно настроен на покупку недвижимости и готов был посвятить этой цели столько времени и сил, сколько потребуется. Затем, разумеется, встал вопрос об ипотечном кредите. Я отправился в ближайший банк и объяснил, что владелец собственности, готов предоставить мне ссуду под вторую закладную. В ответ мне заявили, что я должен вложить в первый взнос не менее 10 процентов своих собственных денег. Такой вариант меня не устраивал, потому что денег у меня не было. Но у меня осталась возможность обратиться в другой банк, что я и сделал. Руководство второго банка оказалось не таким щепетильным и ничего не имело против того, что деньги для первого взноса будут взяты в долг. В результате все свои операции по приобретению недвижимости я проводил именно через этот банк. Вторую инвестиционную собственность я тоже приобрел, не потратив денег на первый взнос. Продавец собственности одолжил мне необходимую для этого сумму, которую нужно было заплатить банку, и предоставил мне 10-процентную ссуду под вторую закладную. (Одним из самых важных достоинств этих покупок стало то, что я договорился с продавцами о предоставлении ими ссуды под вторую закладную. Это сыграло мне на руку, потому что поначалу денег у меня не было совсем. Если бы продавцы не согласились сделать это, я просто не смог бы купить эту собственность. Срок выплаты по обеим закладным составлял менее четырех лет. Это значит, что через пару лет мой денежный поток увеличится, так как некоторые из ссуд под вторые закладные уже будут погашены.) При покупке третьего объекта я уговорил своих родителей одолжить мне денег из кредитной линии, выданной им под обеспечение их дома, и купил одноквартирный дом с тремя спальнями и однокомнатную квартиру общей стоимостью 35 тысяч долларов. На обе покупки я потратил около 2 тысяч долларов собственных денег, а почти весь ремонт выполнил сам. Несколько месяцев спустя я отправился в банк, где заявил, что являюсь полноправным владельцем этих объектов и желаю получить под них ссуду. Объекты были оценены в 50 тысяч долларов, и банк кредитовал меня на 90 процентов от оценочной суммы, то есть я получил примерно 45 тысяч долларов. После оплаты услуг по оформлению обеих сделок, выплаты комиссии за предоставление кредита и возврата долга родителям я положил в карман Х800 долларов. Вот постатейная раскладка всей операции: Покупная цена: 35 тысяч долларов Капитал, вложенный в собственность Первый взнос: $500 Расходы на оформление, оплаченные мной: $0 Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2000 Итого: $2500 Анализ ежемесячного денежного потока Рентный доход: $1010 — Потери от простоя (5 %) $50,50 Общий доход: $959,50
Ежемесячные расходы: (Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы. |
