Но вот вам еще один популярный миф об инвестировании в СНГ, который вас наверняка удивит!

Миф 2. Недвижимость – солидная инвестиция!

Сегодня в СНГ инвестирование в недвижимость – наиболее распространенный и популярный метод вложения капитала.

Люди, пережившие девальвации своих национальных валют в России, Украине, Казахстане и других странах СНГ, потеряв деньги в лопнувших банках, чаще всего вкладывают свои сбережения в объекты недвижимости – покупают квартиры, чтобы потом их сдавать и на этом зарабатывать. Финансовая грамотность жителей в СНГ оставляет желать лучшего, и это, пожалуй, единственный кажущийся им доступным финансовый инструмент.

Однако, к сожалению, статистика показывает, что инвестирование в прямые объекты недвижимости в СНГ с целью последовательной сдачи данного объекта в аренду часто убыточно!

Давайте разберемся с этим по порядку и покажем, почему это так.

Возьмем, например, квартиру, которую вы, скажем, купили в 2010 году в России за 100 000 долларов с целью инвестиции. Вы нашли подходящий объект в хорошей части города, где живете, извлекли свои 100 000 долларов из ячейки, конвертировали их в рубли по курсу 27:1 и купили квартиру за 2 700 000 рублей. В понравившейся вам квартире уже был сделан ремонт, и вы подумали, что ее можно сразу будет сдавать в аренду. Допустим, вам повезло, вы быстро нашли подходящего арендатора за 13 500 рублей в месяц (500 долларов по курсу рубля к доллару в тот момент).

Все пока хорошо, вы сдавали квартиру и получали 13 500 рублей в месяц, или 162 000 рублей в год (то есть 6000 долларов в год). Ваша доходность от данного бизнеса равна была 6 % годовых, которую легко можно посчитать, взяв сумму дохода и разделив на сумму инвестиции, вот так:

$ 6000 / $ 100 000 = 6 %

Средняя статистика инвестиций в жилую недвижимость в России где-то 6 %, поэтому вы все правильно делали.

Или нет?

Вопрос, который вам следует здесь задать: умная ли это инвестиция? Если сравнить риск и доходность этой инвестиции с другими формами инвестирования, умно ли инвестировать свой капитал в неликвидную инвестицию (а недвижимость – это самая неликвидная инвестиция), которая находится в стране с нестабильной экономикой и историей финансовых кризисов каждые 7–10 лет? Или есть ли другие, более ликвидные и менее рисковые инвестиции, которые не подвергаются политическим, экономическим, рыночным, регулятивным и валютным рискам, которые принесли бы вам больше 6 % в год?

Мы не будем отвечать на эти вопросы, а просто приведем один пример. Знайте, что на момент подготовки этой книги американский рынок акций переживает период 10-летнего роста. Если бы вы инвестировали в рынок акций США в 2009 году (а вы имели полное право это сделать), то за 10 лет с того момента вы бы заработали более 330 %, или в среднем почти 16 % в год. Более того, ваша инвестиция была бы номинирована в твердой валюте (доллары, евро) и полностью ликвидна, то есть вы могли бы по желанию ее продать в течение 5 минут!

Но и это не все. Скажем, вы все-таки инвестировали в покупку квартиры и продолжаете сдавать вашу квартиру за 13 150 рублей в месяц. Вы пережили очередной кризис в 2014 году, когда курс рубля к доллару упал до 70:1. У вас были трудности с поиском надежных арендаторов, вам понадобилось сделать ремонт в квартире, но вы пережили тот трудный этап и теперь опять сдаете надежному арендатору. К сожалению, аренду поднять вы не смогли, потому что после кризиса 2014 года цены на рынке недвижимости не поднялись, а, наоборот, упали. Ваша квартира, скорее всего, сейчас стоит меньше тех 100 000 долларов, за которые вы ее покупали.