Однако И. Е. Забелин, проанализировав ситуацию, пришел к выводу, что для купцов, плывущих по Москве-реке, гораздо предпочтительнее было бы избрать место для пристани не у Боровицкого холма, а либо при устье реки Сходни, либо при устье Яузы. (Кстати сказать, и в том, и в другом месте обнаружены древние поселения.)

Но Москва возникла именно на Боровицком холме. Это значит, что, кроме водного пути, здесь сыграли свою роль какие-то другие обстоятельства.

И. Е. Забелин в «Истории города Москвы», говоря в основном о водных торговых путях, на которых находилась Москва, несколько абзацев отвел и сухопутным дорогам, назвав древнейшую из них, существовавшую еще в XII веке дорогу во Владимиро-Суздальское княжество. Но никаких выводов из своего наблюдения не сделал.

В начале XX века в связи с растущим интересом к истории Москвы, а значит, и с более углубленным ее изучением теория водного пути перестала удовлетворять ученых. Поэтому в 1921 году в Музее истории Москвы (тогда называвшемся Московским коммунальным музеем) была создана Историко-географическая комиссия под председательством академика Д. Н. Анучина — ученого-энциклопедиста, географа, историка, этнографа, археолога. Перед Комиссией была поставлена задача исследовать вопрос происхождения Москвы и объяснить причину ее возникновения на Боровицком холме.

Комиссия, работавшая в течение двух лет, исследовала огромное количество документального, летописного, археологического и исторического материала и восстановила трассы двух главных сухопутных дорог, проходивших через Москву.

Одна дорога шла с северо-запада на юго-восток — из Великого Новгорода в Рязань. К Москве-реке она подходила там, где сейчас находится Большой Каменный мост, здесь была переправа — брод.

Другая дорога шла с юго-запада на северо-восток — из Киева и Смоленска в Ростов Великий, Суздаль, Переяславль, Ярославль, Владимир-на-Клязьме и другие северо-восточные города. Она переходила Москву-реку возле нынешнего Новодевичьего монастыря (там также был брод) и по лугу внутри петли, которую образовывало здесь течение реки, вновь выходила на ее левый берег в том месте, где сейчас находится Крымский мост. Далее дорога пролегала вдоль берега и подходила к Боровицкому холму и к броду Новгородско-Рязанской дороги. Вот здесь-то, на пересечении этих больших торговых и стратегических сухопутных путей, сохранявших в течение столетий свое значение, в то время как водный путь его терял, и появились все условия для возникновения поселения — и оно появилось на Боровицком холме. К такому выводу пришла Комиссия.

На основании выводов Комиссии А. М. Васнецов написал картину «Москва-городок и окрестности во 2-й половине XII века». На ней изображена первоначальная Москва и ее окрестности с птичьего полета. Видны речки, ручьи, села, леса и сходящиеся у Боровицкого холма две большие дороги, о которых шла речь.

После пересечения с Новгородско-Рязанской дорогой дорога в Суздальско-Владимирскую Русь и северные земли шла по левому берегу Москвы-реки у подножия Боровицкого холма до нынешнего Китайгородского проезда. Там, повернув и выйдя на нынешнюю Варварскую площадь (тогда эта местность называлась Кулишками), она поднималась вверх по Лубянскому проезду на плоскогорье водораздела Яузы и Неглинной (где сейчас проходит улица Большая Лубянка) и по нему продолжала путь на север.

^{А. М. Васнецов. Москва-городок и окрестности во второй половине ХII в. План-чертеж и пояснения к нему. 1920-е гг.}

Этой дорогой ездили великие князья Киевские в свои окраинные владения — Ростов и Суздаль, Переяславль и Киржач. По ней в конце X — начале XI века проехал на Волгу князь Ярослав Мудрый и основал там город, назвав его своим именем — Ярославль, а в начале XII века Владимир Мономах, направлявшийся в Суздаль, основал Владимир-на-Клязьме.