После убийства Насреддин-шаха летом 1896 года на трон взошёл Мозафереддин-шах. А в 1905 году Тегеран стал ареной конституционной революции.

Тегеранское население под руководством религиозных деятелей, проводя митинги в мечетях, в 1906 году, наконец, заставило Мозафереддин-шаха подписать указ об установлении конституционного строя. Через несколько месяцев после подписания указа Мозафереддин-шах умер и во дворце Гулистан был коронован Мохаммад Али-шах.

Мохаммад Али-шах выступал против конституционного строя и парламента, поэтому и старался под различными предлогами ликвидировать его. Наконец 24 июня 1907 года при помощи иранских военнослужащих, которых по форме одежды называли казаками, он подверг здание меджлиса национального совета артиллерийскому обстрелу и убил группу депутатов парламента, заточил некоторых из них в тюрьму и восстановил в стране деспотический режим.

После этого не только приостановился процесс развития Тегерана, но и из-за отсутствия политической, экономической и социальной стабильности страна оказалась на грани уничтожения. В первый период правления Мохаммад Али-шаха Каджара все выдающиеся здания старой постройки одно за другим выходили из строя. Война иранских казаков и армии режима с борцами за свободу нанесла большие повреждения некоторым известным зданиям в Тегеране, например зданиям Бахарестан и мечети Селах-салар.

В последние годы правления династии Каджаридов Иран не прошли стороной Первая мировая война, революционные местные движения, засуха, в стране было небезопасно жить. Всё это приостановило процесс благоустройства Тегерана и городское строительство. В этот период правительства, сменявшие друг друга, глубоко запутавшиеся в политических проблемах, оказались беспомощными. В Тегеране же особых перемен не происходило.

С 1921 года после переворота, совершённого бригадным генералом Реза-ханом, в стране и, в частности, в столице ситуация существенно изменилась. Иран разворачивался лицом к капитализму и современным веяниям. Прозападная политика, основы которой были заложены ещё в последние годы правления Насреддин-шаха и в начале конституционного периода, начала реализовываться. Так, полное подражание образу жизни западных стран было признано путём прогресса и развития. Государственный аппарат ширился. На окраине Тегерана строились заводы. Город рос, разрушались ворота, заполнялись рвы, сносились старые здания, башни и крепости.

Так постепенно Тегеран терял свой исторический облик. В то время снос домов, магазинов тегеранцев и некоторых старых памятников города не представлял собой ничего удивительного…

Население Тегерана, которое по данным 1923 года составляло 210 тысяч человек, в 1939 году достигло 540 тысяч, а в 1941 году – более 600 тысяч. Большие доходы от продажи нефти, которая находилась в монопольном владении близких к режиму Пехлеви людей, стали причиной масштабных капиталовложений в определённые сферы тегеранской экономики. Таким образом, Тегеран ширился и развивался в достаточной степени беспорядочно, ценой отсталости других городских и сельских районов страны. В Тегеране легко было найти работу, и это удваивало привлекательность столицы для провинциалов. Поэтому с 1941 по 1976 годы в Тегеран усиленно мигрировали жители различных районов страны.

С этого времени к востоку, западу и югу от Тегерана появляются малые и большие пригороды и новые районы, которые затем присоединяются к столице. По данным переписи населения от 1976 года, население Тегерана превышает уже 4 миллиона 500 тысяч человек. Таким образом, он постепенно превращается в один из крупных городов мира.

С 1976 по 1979 годы перенаселённость Тегерана, ввиду своих отрицательных культурных и социальных последствий, увеличивает проблемы столицы. В то время как династия Пехлеви за счёт народного имущества строит себе у подножий Эльбруса дворцы, в феврале 1979 года Тегеран становится свидетелем народного восстания и свержения этого режима.