2. Для повышения эффективности использования кредитных средств предлагается весь срок ипотечного договора разделить на две части. В связи с тем, что непосредственно строительство жилых домов начнется лишь на четвертый-пятый год ипотечного договора, поэтому первые выплаты кредитов, предназначенные для финансирования строительства должны осуществляться соответственно с четвертого-пятого года. Ипотечный договор разделяется на два этапа: первый этап – депозитные вклады, второй – собственно кредитование строительства. Поэтому первые 2–3 года обязательные выплаты по ипотечному договору должны осуществляться в форме депозитных вкладов в банке. При этом первоначальный взнос и ежемесячные вклады оформляются в форме срочного депозитного вклада на срок 2–3 года. Таким образом, вместо выплаты кредита и процентов по кредиту мы имеем принципиально другую картину: доходный депозитный вклад.

Ставки депозитного вклада, исходя из условий срочного договора, устанавливаются из расчетного срока на 2–3 года. В связи с постоянным (ежемесячным) пополнением депозитного счета и, соответственно, изменением суммы накопительного счета необходимо ставку депозита дисконтировать в соответствии с сокращением срока договора (применять плавающую ставку дисконта). Начисление процентов по этим вкладам необходимо производить по расчетным ставкам сроков договора:

– на первый год устанавливается плавающая дисконтированная ставка депозита 3-летнего срока в соответствии с сокращением срока договора, на второй год – ставка депозита 2-летнего срока, на третий год установить ставки депозитного вклада исходя из условий срочного договора на 1 год. В связи с постоянным (ежемесячным) пополнением депозитного счета и, соответственно, изменением суммы накопительного счета необходимо использовать плавающую дисконтированную ставку депозита, учитывающую систематические изменение (сокращение) срока договора в связи с ежемесячным пополнением депозитного счета.

Таким образом, за первые 2–3 года до начала финансирования строительства будущий владелец жилья имеет уже накопленные средства для возврата будущих кредитов. Расчеты показывают, что сумма, накопленная на депозитных вкладах, вполне достаточна для покрытия будущих процентов по банковским кредитам. Ежемесячные выплаты по депозитным вкладам являются обязательными согласно условиям ипотечного договора, однако штрафные санкции за нарушение ежемесячных сроков и сумм вкладов могут быть установлены более либеральные (мягкие), чем в существующих ипотечных договорах. Это обусловлено тем, что деньги ипотечного вклада в настоящее время являются собственностью застройщиков и не являются реальным источником финансирования строительства и, соответственно, не оказывают влияния на ход строительства, это как бы отложенные деньги. С другой стороны, эти средства представляют собой определенные гарантийные обязательства надежности финансирования будущего строительства.

3. Собственно ипотечное кредитование начинается с четвертого – пятого года исполнения ипотечного договора. Расчет учетной ставки по кредиту и ежемесячные выплаты должны производиться исходя из твердой стоимости возведения жилья и соблюдения сроков строительства и срока ипотечного договора на оставшиеся 2 года. Строительство осуществляется поэтапно, поэтому его финансирование производится строго в соответствии с графиком финансирования. Ежемесячные выплаты заемщиком по кредиту выплачиваются с учетом ранее выплаченных сумм на депозитном счете. По существу, маржа банка определяется исходя из расчета покрытия его расходов на ведение депозитных и кредитных счетов, расходов на выплаты процентов по депозитным вкладам ипотечных договоров. В пределе учетная ставка по кредиту не должна превышать размера непредвиденных расходов, предусмотренных сметой на строительство жилья, и размеров процентов, выплаченных гражданами по их депозитным вкладам, т. е. примерно 2–6 %.