«Доходные дома — очень старый способ делать деньги, — писал Джон Саммерсон в «Георгианском Лондоне». — Корни его уходят во времена Средневековья, когда возник институт ростовщичества. Доход от ренты существовал и во времена Тюдоров. Если аристократ уезжал из города, его дом переходил к другому владельцу и мог быть разрушен или отдан под жилье нескольким бедным семьям, что обеспечивало доход новому хозяину. Такое жилье снимали люди из самых бедных слоев общества, приезжавшие в город из доведенных до нищеты деревень. Им сдавался минимум площади за смешную плату. Но со временем коммерсанты нацелились выше. Уровень городской жизни рос, сословие высокообразованных специалистов (учителя, адвокаты и т. д.) становилось все многочисленнее, увеличивалось количество служащих, поэтому добротные городские дома, не дворцы, но и не лачуги, росли в цене».

Четвертый граф Бедфорд задал новое направление развития Ковент-Гардена еще при Карле I, но трудности в получении лицензии на строительство и годы гражданской войны помешали его последователям. Однако нельзя сказать, что коммерсанты теряли время при Карле II. Двумя самыми известными коммерсантами того времени были: четвертый граф Саутгемптон, строивший в Блумсбери, и Генри Джермин, граф Сент-Олбанс, подвизавшийся в районе Сент-Джеймс. Схема Саутгемптона весьма примечательна. Он решил строить жилье для нетитулованных дворян и для нового класса высокообразованных специалистов. Так возникли эти хорошо спроектированные и похожие друг на друга здания, они постепенно меняли свой облик в эпоху Георгов и королевы Виктории, обретая привычный вид домов добропорядочных лондонцев.

Схема Джермина слегка отличалась от схемы Саутгемптона, и ее воплощению помешали некоторые события. Джермин был известный льстец и аферист. Его влияние на Генриетту Марию было таким сильным, что многие подозревали, что между ними существует любовная связь. Как и многих других, кто вернулся из изгнания вместе с Карлом II, Джермина щедро вознаградили за преданность. Будучи, по замечанию Карла, «больше французом, чем англичанином», он решил, следуя французской моде, создать на территории вокруг Сент-Джеймского дворца квартал аристократических особняков, этаких роскошных фамильных дворцов. Но замыслы Джермина не успели воплотиться в жизнь — чума, последовавшая за Большим пожаром, опустошила Лондон. Ситуация на рынке жилья изменилась. Половина Сити лежала в руинах. Поток людей двинулся в Вест-Энд. Джермину повезло: не успев застроить Сент-Джеймс-сквер, он изменил схему и построил большое количество домов не для богатых аристократов, а для дворянства средней руки, которые и начал сдавать в аренду.

Большое строительство развернулось в Вест-Энде еще до того, как сюда хлынул поток погорельцев. На Сент-Джеймс-сквер появлялись здания, абсолютно не похожие на роскошные особняки Пиккадилли, преемники дворцов Стрэнда.

Интересно было бы взять экипаж и прокатиться по Пиккадилли тех времен, как это делали Пипс и Ивлин, увидеть луга, заваленные кирпичами, известью и брусом. Три самых больших дворца на Пиккадилли — это Кларендон-хаус в начале Сент-Джеймс-стрит (откуда расходятся Бонд-стрит, Довер-стрит, Албемарл-стрит и Стаффорд-стрит), Бэрлингтон-хаус и Баркли-хаус, впоследствии Девоншир-хаус. Все три здания были построены в период с 1664 по 1668 год. Каждое из них проектировалось как загородная усадьба в черте Лондона.